تحلیل و آسیب شناسی قانون پیش فروش ساختمان

پیش‌­فروش ساختمان به لحاظ شرایط اقتصادی وسود­آوری بخش ساختمان و مسکن از دیرباز مد نظر قرار گرفته است. حقوقدانان ما در رویارویی با این نوع قراردادها با تعارض­‌های سنت و مدرنیته مواجه شده­‌اند. علی­رغم اهمیت پیش­فروش از منظر سازندگان و  پیش­خریداران، مشکلات زیادی نظیر کلاهبرداری و … پیرامون آن ممکن است به وجود آید.

اولین اقدامی که پس از انقلاب اسلامی جهت تنظیم بازار پیش­فروش ساختمان صورت گرفت، تصویب مصوبه­‌ای با عنوان «لایحه قانونی حمایت از پیش‌خریداران واحدهای مسکونی» در سال ۱۳۵۸ از سوی شورای انقلاب بود. ضعف‌­های لایحه قانونی مذکور نظیر مجمل بودن و عدم پیش­بینی هیچ­گونه ضمانت اجرایی برای تکالیف مندرج در آن، افزایش مشکلات در حوزه پیش‌­فروش و بروز دعاوی گسترده؛ زمینه بازنگری اساسی در قواعد پیش‌­فروش ساختمان را فراهم کرد. نهایتاً لایحه جدید پیش‌­فروش ساختمان تهیه و در جلسه هیأت وزیران مطرح و به تصویب رسید و نهایتاً با انجام تغییرات عظیم از سوی مرکز پژوهش‌­های اسلامی و شورای نگهبان، لایحه یادشده در قالب قانون پیش‌­فروش ساختان به تصویب رسید.

قانون پیش‌­فروش ساختمان به­‌رغم تصویب قانون و تأیید شورای نگهبان، به لحاظ اجرایی با موانع متعددی مواجه شد. دخیل کردن نهادهای متعدد از سوی مقنن برای اجرای قانون، عدم توجه به عرف تجاری و نقش مشاورین املاک در فرآیند پیش‌­فروش، فقدان ساز و کارهای ثبتی مناسب و عدم تعیین دقیق مراجع ذی­صلاح در برخی حوزه‌­ها از جمله علل و مشکلات موجود برای عدم اجرای قانون یادشده بوده است.

اهمیت حوزه پیش‌­فروش ساختمان از یک سو و ضعف و مشکلات قانون پیش‌­فروش از سوی دیگر، بررسی قانون مذکور را ایجاب می­کند. هرگونه اصلاح و یا تقنین مجدد در این حوزه بدون توجه و تحلیل دقیق قانون فعلی، خطای بزرگی خواهد بود؛ لذا نوشتار حاضر با مبنا قرار دادن قانون پیش­‌فروش و مستندات مربوط در تلاش است نخست ابهامات مسائل مختلف حقوقی این حوزه را بررسی کرده و بهترین تفسیر را برای اجرای قانون ارائه نماید و در مرحله بعد ایرادات و انتقاد قانون را مطرح کرده و تا حد امکان به طرح پیشنهادات در جهت حل مشکلات قانون در بُعد اجرایی و تحلیلی بپردازد.