دعاوی مرتبط با قولنامه‌های معاملات ملکی (چاپ هشتم)

انتقال مالکیت در هر نظام حقوقی دارای دو وجه ماهوی و شکلی می­باشد. در نظام حقوقی کشور ما عقودی چون بیع، معاوضه، اجاره، صلح و هبه نهادهایی هستند که از طریق آن وجه ماهوی انتقال مالکیت قرار می­گیرد. در خصوص وجه شکلی می­توان انتقال مالکیت را در روش‌­هایی از انتقال مالکیت مورد نظر قرار داد که طرفین معامله از طریق آن، وضعیت اثباتی وقوع قرارداد خود را لحاظ کرده و از آن طریق قابلیت­‌های عملی قرارداد را به روز می­رسانند؛ مانند کتبی یا شفاهی بودن قرارداد و یا این­که قرارداد از طریق اسناد رسمی یا عادی صورت پذیرد و یا این­که شروط آن به شکل صریح یا ضمنی قید گردد. آنچه در این جستار پی گرفته می­شود، قولنامه­‌هایی است که در بنگاه­‌های معاملات ملکی تنظیم می­شود و به عنوان وجه شکلی و اثباتی انتقال مالکیت مورد نظر واقع می­شود.

لازم به ذکر است به جهت عدم کفایت شروط موجود در قولنامه‌­ها و یا به جهت ابهامات موجود، اختلافات متعددی در آن­ها بروز پیدا می­کند. نوشتار حاضر درصدد است که با بررسی آرا و رویه قضایی در یک بازه محدود چند ساله، این نکته را مورد نظر قرار دهد که کدام بخش از قولنامه‌­های عادی و نمونه، بیشتر زمینه‌­ساز طرح دعاوی شده و یا احیاناً چه خلاءهایی در این قبیل قولنامه‌­ها ممکن است موجب بروز اختلاف گردد.

اساس کار این پژوهش، بررسی آرا و رویه قضایی در مورد قولنامه­‌های معاملات ملکی است؛ از این رو خلاصه تعداد زیادی از آرای قضایی در این خصوص گردآوری شده و به فراخور بحث در بخش­‌های اول تا هفتم آمده است. شیوه تنظیم بخش­های یادشده به این صورت است که در هر بخش ابتدا ابهامات یا اختلافاتی که در ضمن مطالعه آراء جلب نظر کرده، بیان می­شود و سپس خلاصه آرای مربوط به هر یک در ذیل آن می‌­آید. ابهامات موجود در متن قولنامه­‌ها فارغ از این­که موجب بروز اختلاف بین متعاقدین و طرح دعاوی می­شود، در موارد متعددی اختلاف استنباط در بین نظرات شعبات مختلف دادگاه­‌ها و یا در بین شعبه بدوی و تجدید نظر در یک پرونده را موجب می­شود. به همین علت است که خلاصه رأی دادگاه عالی و تالی در کنار هم و در پرونده­‌های مختلف ارائه شده تا امکان مقایسه آن­ها با یکدیگر فراهم گردد. آرای موجود در این پژوهش از سامانه آراء و رویه‌­های قضایی پژوهشکده قوه قضاییه گردآوری شده است.